Verticalidad: Camino a la sustentabilidad y a la no deforestación.
Mucho se ha discutido acerca de la relación entre la densidad y la sustentabilidad, y las evidencias apuntan a que la densidad es más sustentable que la dispersión. Las ciudades con problemáticas cada vez más complejas de tránsito vehicular, desabasto de agua, conflictos de recolección de basura, saturación de drenaje, entre otras, son cada día más difíciles de administrar y mantener.
La verdad es que la densificación de la ciudad no es, por sí misma la solución a todos estos problemas, pero sí ayuda a combatir algunos; las distancias de transporte se acortan, la infraestructura es menos extensa, la deforestación de áreas verdes, generación de islas de calor, son algunos de los problemas que se ven disminuidos por la densificación de la ciudad.Sin entrar en la discusión de los modelos de desarrollo urbano, diré que el desarrollo inmobiliario está regido por las normas establecidas en los planes de desarrollo urbano publicados por los gobiernos locales.Vemos ahora cómo la sociedad ha evolucionado, ha cambiado en los últimos años, y estos cambios son cada vez más acelerados; la familia tradicional ha sido relegada y han aparecido composiciones familiares singulares como los DINKS, solteros mayores, jóvenes divorciados y un sinnúmero de combinaciones.Por la parte de las oficinas, el costo de operación ha llevado a la descentralización o al outsourcing de procesos no esenciales para la operación, la aparición cada vez más frecuente de back office y necesidades de espacios corporativos más eficientes.
Con todo lo anterior en consideración, vemos que la verticalización de los proyectos, tiene cada vez más sentido; el costo de la tierra se incrementa y la necesidad de mantener la infraestructura de las ciudades bajo control es cada vez más relevante.Se ha visto que la tendencia de verticalización (densificación) en las principales ciudades del país ha venido creciendo; a pesar que algunas de ellas podrían considerarse con buenas reservas de crecimiento, como Querétaro, León o Cancún, incluso algunas de menor tamaño como Villahermosa o Playa del Carmen.Las razones de la demanda pueden ir desde la seguridad o la percepción que otorgan los desarrollos verticales a la vivienda. También la necesidad que tienen empresas locales y regionales de ocupar espacios eficientes diseñados específicamente para este uso, en lugar de locales comerciales o casas adaptadas.
En nuestra experiencia como diseñadores de ambos usos, hemos visto la evolución de los desarrollos de usos mixtos y cómo la composición de ellos se ha adaptado a las necesidades del mercado, donde el comprador es el rey.En el caso de la Torre Koi en Garza García, Nuevo León, hemos visto qué tanto está el mercado dispuesto al consumo del proyecto vertical mixto más alto del país: con 234 unidades habitacionales, 43,786 m² de oficinas y 2,600 m² de espacio comercial para un total de 333,769 m². Actualmente, las ventas de los departamentos no han cesado, aunque su ritmo de absorción siempre está sujeto a los cambios en la evolución de la economía, la porción de oficinas está casi completamente ocupada, principalmente por Banorte, con su sede corporativa. El edificio, por su presencia se está convirtiendo en el símbolo de la ciudad y ahora es posible verlo desde la distancia.Con este ejemplo, trato de poner de manifiesto que un proyecto vertical será siempre menos demandante de desarrollo urbano que los desarrollos horizontales; sin embargo, habrá que tomar en consideración que la ciudad debe estar preparada para albergar esta densidad; las calles y la saturación vehicular son la consecuencia directa, demanda de agua y drenajes, además de la infraestructura eléctrica.El problema vehicular puede resolverse mediante la promoción de rutas de transporte público que tengan tres características principalmente: debe tener capacidad, frecuencia y calidad suficientes, además de las rutas adecuadas para que la gente lo use sin necesidad de llevar sus autos. Esto disminuiría la demanda de estacionamiento y, por tanto, la necesidad de construirlo.
Por ejemplo, la torre Shard en Londres, un edificio de 87 plantas con departamentos, oficinas, hotel, spa, comercio y restaurantes, además de un mirador, es el reemplazo de un edificio de los años setentas, cuenta con solamente 47 lugares de estacionamiento; es decir, un auto por cada 2,712.53 m², considerando que el edificio cuenta con 127,489 m² construidos.¿Cómo han hecho los ingleses para llegar a estas cifras, en una ciudad tan congestionada y densa? En principio, con reglas de desarrollo urbano que lo permiten y con la infraestructura que puede alojar tales cifras.Ciertamente, se ha encontrado una vía donde el desarrollo inmobiliario puede darse sin necesidad de arruinar el entorno urbano y social. Esa es la apuesta del desarrollo vertical.Fuente: Inmobiliarie
