¿Cómo saber cuánto vale mi casa?

Qué es un avalúo inmobiliario

Empecemos con lo básico. Aunque creas que tu vivienda tiene cierto valor y que podrías venderla o rentarla en cierta cantidad, no es recomendable asignarle un precio con solo suposiciones.

El precio de venta o renta se define por medio del avalúo del inmueble, el cual analiza las características y condiciones de la vivienda, su ubicación, las características de la zona y del mercado.

Un avalúo también se puede solicitar con los siguientes propósitos:

• Trámite de crédito hipotecario
• Contratación de seguro
• Determinar el impuesto predial

Tipos de avalúo inmobiliario

Existen dos tipos de avalúo inmobiliario, ambos están diseñados para saber cuánto vale una casa, pero tienen diferentes usos:

Avalúo comercial

Permite conocer el valor real del inmueble para establecer un precio de venta o renta que compita en el mercado. En este cálculo se toman en cuenta la construcción del inmueble, el terreno, la ubicación, los servicios y el mercado.

Avalúo catastral

Este tipo de avaluó determina el valor físico de los predios y las construcciones que se encuentran en ellos, considerando la ubicación del inmueble y los metros cuadrados de construcción y terreno. Generalmente, es sustento para acordar el impuesto predial, pero también es requisito para fijar un precio de venta de vivienda, ya que vender a un valor inferior al catastral puede crear sospechas de simulación o evasión y tener consecuencias fiscales o penales.

Cómo se hace un avalúo

El avalúo inmobiliario debe ser realizado por un perito autorizado por las diversas tesorerías estatales o catastros municipales donde se localiza el inmueble. Asimismo, debe de contar con un registro ante la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), la cual regula la valuación de bienes inmuebles particulares.

A través del avalúo se obtienen tres tipos de valores de cotización de una vivienda:

• Valor físico: cálculo de los materiales de construcción e instalaciones.
• Valor comercial: toma en cuenta la zona y las propiedades aledañas al inmueble.
• Valor de ingresos: establece el monto estimado a pagar por renta o compra del inmueble.

Estos tipos de valores se obtienen a través de tres enfoques que en sumatoria aportan el valor total del inmueble.

Enfoque físico o directo

En este método se evalúan los siguientes elementos:

• Terreno: superficie y valor unitario.
• Construcción: tipo de inmueble y fecha de construcción.
• Tipos de construcción y calidad: superficie de construcción y tiempo de vida útil.
• Elementos que forman parte de la construcción: materiales y estructura.
• Estado de conservación de la construcción: calificación del 0 al 10.
• Vida útil, edad y costos unitarios: sobre metro cuadrado.

Acerca del proceso: se realiza una inspección de todas las áreas (internas y externas) del inmueble para identificar las deficiencias físicas que pueden afectar la habitabilidad de esta, así como la solidez de la estructura. Posteriormente, se establece el periodo de vida útil que la construcción pueda tener.

Dependiendo del tipo de construcción y calidad (si el inmueble es casa o departamento y si a su vez es residencial, medio o interés social) varía el tiempo de vida útil.

También se valoran los elementos que forman parte de la construcción:

• Cimientos
• Albañilería
• Estructura
• Instalaciones
• Recubrimientos
• Acabados
• Muebles fijos
• Cancelería
• Carpintería
• Pinturas

A partir de estos elementos y de la vida útil de la construcción en general, se realiza el cálculo de la edad de la construcción y el estado de conservación del inmueble.

Asimismo, se lleva a cabo un cálculo hipotético sobre cuánto costaría construir un inmueble similar al que se está evaluando, se consideran los costos unitarios de toda la construcción y se deduce su devaluación física y su conservación.

Después, se desglosan los datos en una tabla para comprobar el valor.

Enfoque comparativo de mercado

El valor del inmueble es considerado de acuerdo a la oferta del mercado mediante los siguientes criterios:

• Comparables en venta: inmuebles similares en la misma zona o zonas similares
• Criterios que aportan valor:

• Tipo de zona: turística, comercial, residencial, interés social, popular, etcétera.
• Ubicación dentro de la manzana: manzanero, cabecero, esquina, inferior, otros.
• Vialidad: vialidades de acceso colindantes.
• Calidad de los servicios públicos.
• Topografía: características físicas del suelo.
• Superficie: relación entre la producción y venta de inmuebles en la zona.
• Negociación: adecua el precio de venta a la demanda del mercado.
• Calidad de construcción: calidad de estructura y materiales (toma en cuenta los inmuebles de comparación).
• Tipo de construcción: residencial, medio o interés social en comparación a los inmuebles de la zona.
• Calidad del proyecto: funcionalidad, estética y confort del inmueble a valuar y los inmuebles de comparación.
• Ubicación dentro de la colonia.
• Cajones de estacionamiento.
• Ubicación dentro del edificio: en caso de ser departamento.

Acerca del proceso: para conocer los valores de operaciones y analizar la oferta y la demanda, se recopila información de bienes inmuebles comparables al que se está evaluando. Al llegar a un indicador comparable, se puede establecer un precio aproximado de compra. Este proceso también es conocido como homologación.

Enfoque por capitalización

A través de este método se conoce el valor de renta del inmueble. El sistema que utiliza para recopilar datos es similar al de enfoque comparativo de mercado, es decir, hace una comparativa apoyándose de los inmuebles similares de la zona o zonas similares que están en renta, para identificar el valor de todas las rentas futuras que producirá el inmueble. Los datos que se recolectan son:

• Renta unitaria del mercado: comparación del costo por metro cuadrado, entre inmuebles similares en renta.
• Renta bruta anual: renta durante un año en pesos.
• Tasa de capitalización: calcula los beneficios futuros de la inversión.
• Tasa libre de riesgo: tasa de interés que determina el gobierno para pausar la variación durante un contrato de inversión.
• Tasa de inflación: mide la inflación del país a través de los índices de precios al consumidor.
• Tasa real: resulta de restar la tasa de inflación de la tasa libre de riesgo.
• Tasa de liquidez: porcentaje de dinero de la inversión que se deja de obtener durante la venta o renta del inmueble.
• Tasa de recuperación: porcentaje de la inversión que se recupera al final de la vida útil del inmueble.

Precio de venta / renta final

Aunque el dictamen del avalúo determina el valor real del inmueble y te permite saber cuánto vale una casa, este solo es un punto de referencia para establecer el precio de venta o renta. Ya que además, un profesional inmobiliario deberá asesorarte de acuerdo a la situación actual del mercado en tu ciudad y país.

Fuente: Vivanuncios/GBG REAL ESTATE CANCÚN